Definición de tasaciones de viviendas Antes de que Bob pueda completar la compra de su casa, el prestamista va a insistir en una tasación. ¿Por qué? Los prestamistas necesitan estar seguros de que la casa vale al menos el importe de la hipoteca para no tener pérdidas si tienen que venderla en una ejecución hipotecaria. Un tasador es un tercero neutral pagado por el prestamista, el propietario o el comprador de la vivienda. El trabajo de un tasador es determinar una estimación del valor justo de mercado de la propiedad.
La tasación de propiedades es el proceso de crear una estimación del valor de los bienes inmuebles. El valor justo de mercado (FMV, por sus siglas en inglés) es el precio al que se vendería una propiedad en un periodo de tiempo razonable y asume que el comprador y el vendedor conocen todos los detalles de la propiedad. Para que el tasador obtenga un valor exacto, debe recopilar los datos adecuados y aplicar uno o varios enfoques. A continuación, explicará la decisión de tasación en una conciliación final del valor.
El FMV no siempre está claro. El valor difiere según quién sea el comprador. Un inversor de alquiler puede valorar una propiedad de manera diferente a alguien que busca comprar una casa para vivir. Los tasadores utilizan tres enfoques diferentes para estimar el valor. Cada uno de ellos tiende a favorecer determinados tipos de operaciones. Los tres pueden ser utilizados en concierto con los demás para crear una estimación de valor más completa.
El tasador debe recopilar datos precisos para realizar una estimación fundamentada. Los siguientes datos son útiles dependiendo del enfoque exacto que se utilice:
Precios de venta recientes de viviendas similaresCostes de nueva construcciónValor de las diversas mejoras y su vida útil prevista para la depreciaciónPrecios de alquiler y gastos previsibles de viviendas similaresLos tasadores pueden extraer los precios y la información sobre alquileres de la base de datos del Servicio de Listado Múltiple (MLS) o de sitios web de terceros que comparten parte de la información del MLS. El MLS es el listado central utilizado por los agentes que muestra las propiedades actuales y las vendidas recientemente. Un tasador puede saber cuánto cuestan las nuevas construcciones y las remodelaciones calculando los materiales y la mano de obra que cobran los constructores experimentados del mercado local. Las sustituciones o ampliaciones importantes de una casa se amortizan en 27,5 años, o según las directrices del IRS. ¿Y los gastos previsibles? Piense en los gastos habituales de cualquier vivienda: impuestos, seguros y servicios.
Enfoques de valoración de la propiedad¿Cuál es la intención de Bob con respecto a la casa? El prestamista de Bob indicará al tasador que tenga en cuenta el uso deseado. Veamos los enfoques más comunes.
El enfoque del coste expresa el valor como el coste de construir una propiedad idéntica en otro terreno cercano. Puede resultar más barato construir una nueva propiedad en lugar de comprar una ya existente. Es útil para valorar viviendas en zonas de nueva construcción. En zonas más antiguas, puede que no resulte práctico construir nuevas viviendas.
El enfoque de ventas comparativas es el más utilizado en la compraventa minorista, en el que el tasador observa por cuánto se han vendido recientemente viviendas similares en la zona y se ajustan las diferencias entre esas viviendas y la que está a la venta. Los ajustes muestran cómo cambia el valor con las diferencias. Un dormitorio adicional en la casa en venta podría añadir valor en comparación con la casa vendida recientemente. Un patio más pequeño puede significar una disminución del valor en comparación con una de las ventas recientes.
